Simulation d'un rachat de credit immobilier
Prenons un exemple qui nous a été soumis par un internaute qui souhaite renégocier son prêt
d'une durée de 25 ans contracté en 2002, voici détaillée sa simulation de rachat de crédit.
Comme nous allons le voir ce crédit, pourtant contracté il y a plus de 8 ans, permet s'il est
renégocié maintenant (Février 2010) de faire une économie de plusieurs dizaines de milliers d'euros,
qui plus est dans des conditions défavorables !
- Un emprunt de 200 000 €, souscrit en Février 2002 à un taux fixe de 5,60% sur 25 ans.
- Garanti par une hypothéque (nous prendrons donc en compte les frais de mainlevée).
- Dont le nouvel emprunt sera cautionné par un organisme adhoc (ici le crédit logement).
- Pour plus de lisibilité nous omettons volontairement de prendre en compte l’assurance (négligeable).
| CHIFFRES CLéS DE L'EMPRUNT DE 2002 | |
|---|---|
| Montant emprunté | 200 000 € |
| Taux obtenu | 5,60% |
| Mensualité | 1 240 € |
| Mensualités payées / restantes | 96 / 204 |
| Capital Restant Dû | 162 950 € |
| Reste à payer au 02/2010 (RAP) | 252 990 € |
| SITUATION RACHAT AU 01/02/2010 | |
|---|---|
| Capital Restant Dû | 162 950 € |
| + Indemnités Remboursement | 4 560 € |
| + Frais de dossier | 1 000 € |
| + Frais caution | 1 930 € |
| + Frais de mainlevée | 1 400 € |
| = Montant nouvel emprunt | 171 840 € |
Comme on le voit, au premier Février 2010 (soit après 96 mensualités) :
- Il reste encore un capital de 162 950 € à rembourser.
- Le coût global restant est 252 990 € (204 mensualités). Il s'agit du capital + intérêts pour cet emprunt.
- Les indemnités de remboursement représentent à elles seules 4 560 € soit plus de 50% des frais !
Simulation des options envisageables
| 1 - SIMULATION A DURéE CONSTANTE | |
|---|---|
| Montant emprunté | 171 840 € |
| Taux obtenu (17 ans) | 3,89% |
| Mensualité | 1 152 € |
| Coût global (CG1) | 235 145 € |
| Gain total | 17 844 € |
| 2 - SIMULATION A MENSUALITé CONSTANTE | |
|---|---|
| Montant emprunté | 171 840 € |
| Taux obtenu (15 ans) | 3,85% |
| Mensualité | 1 252 € |
| Coût global (CG2) | 225 416 € |
| Gain total | 27 495 € |
La première option consiste à mesurer le gain sans changer la durée restante de remboursement, le résultat est un nouvel emprunt de 171 840 € à un taux fixe de 3,89% sur 17 ans (Février 2010).
- Ce Gain va réduire de près de 100 euros les mensualités de l'emprunteur.
- La simulation montre un gain global non négligeable de 17 844 €. (RAP - CG1)
La seconde option module la durée de remboursement restante en lissant le gain sur la durée et en contractant un emprunt de 171 840 € à un taux fixe de 3,85% sur 15 ans (Février 2010).
- La mensualité augmente très légérement (une dizaine d'euros mensuels).
- Mais la durée de son nouvel emprunt est réduite de 2 ans, le taux obtenu tombant à 3,85%.
- Cette fois le gain monte à la somme impressionnante de 27 495 € ! (RAP - CG2)
Tout ceci en payant l'intégralité des frais (Indemnités de Remboursement Anticipé, frais de mainlevée, frais de dossier), sachant qu'avec un peu de temps et de persuasion ces frais peuvent être réduits voire supprimés (notamment les frais de dossier) et que les conditions d'accès au crédit sont peut être meilleures aujourd'hui pour notre internaute qu'elles ne l'étaient au moment de son premier emprunt (nous avons simulé un emprunt à « conditions égales »). Pour toutes ces raisons, nous vous invitons à faire vous même votre simulation en prenant en compte les spécificités de votre dossier.
Article mis à jour le 3 Septembre 2010.