Rachat pret taux zero : est-ce obligatoire ?

Lors d'un rachat de crédit immobilier, la banque impose le rachat du prêt à taux zéro (PTZ) : est-ce légal ?
Si l'opération de rachat de crédit s'avère intéressante pour le crédit principal, l'est-elle encore lorsque la banque impose la reprise du prêt à taux zéro ? En a-t-elle le droit ? Et que disent les textes de loi ?

Plan

Rachat de crédit et pret à taux zéro

Le montage idéal lors d'une renégociation de crédit consiste à :

  • Reprendre le crédit "principal" (dans sa banque ou une banque concurrente) pour profiter à fond de la baisse des taux
  • Ne pas reprendre le prêt à taux zéro (ou tout autre prêt aidé type prêt patronal) et le laisser dans sa banque de départ car il est impossible de trouver plus performant.

Or de très nombreuses banques refusent de garder le prêt à taux zéro seul, arguant qu'il leur est impossible de le faire.

Toutes les banques n'imposent pas le rachat du prêt à taux zéro (PTZ), mais nous nous sommes rendu compte que le problème était courant et récurrent.
Nous avons reçu de nombreux mails et des interventions sur notre blog, les intitulés sont nombreux et parlent d'eux-mêmes :

  • "Rachat pret principal sauf pret taux zero, comment faire ?"
  • "Ma banque refuse de renégocier mon PTZ !"
  • "On m'impose le rachat de mon pret à taux zéro !"
  • "Rachat de crédit et pret taux zéro ?"
  • "Renégocier mon pret sans mon PTZ"
  • "Racheter mon crédit en laissant le pret à taux zéro"
  • ...

La réponse de l'assemblée nationale

Voici un extrait d'une question à l'assemblée nationale sur le sujet. Ce texte a été publié au Journal Officiel le 22/11/1999 :

Question à l'assemblée nationale N° : 33698

Question publiée au journal officiel le 02/08/1999 (page 4668)
Réponse publiée au journal officiel le 22/11/1999 (page 6741)
Rubrique : logements : aides et prêts
Analyse : taux, renégociation, conditions d'accès, bénéficiaires d'un prêt à taux zéro
Attributaire : ministère du logement

Texte de la question :

M. François Brottes attire l'attention de M. le secrétaire d'Etat au logement sur le problème posé aux bénéficiaires d'un prêt à taux zéro, lorsqu'ils veulent renégocier leurs autres prêts.

Ainsi, il lui cite l'exemple d'une personne qui voulait renégocier les prêts complémentaires contractés auprès du crédit foncier de France, alors qu'elle a souscrit un prêt à taux zéro.
Il lui a été répondu qu'avant toute renégociation des prêts en question, il lui fallait rembourser le prêt à taux zéro.
Cette clause, qui figure dans le contrat de prêt, lui semblant abusive, il souhaite savoir si elle est incontournable, ou bien si des possibilités existent de délier le prêt à taux zéro des autres prêts contractés.

Texte de la réponse :

Le prêt à taux zéro, qui est destiné aux personnes physiques qui acquièrent un logement en vue de l'occuper à titre de résidence principale, constitue une avance remboursable ne portant pas intérêt, complémentaire à un ou plusieurs prêts immobiliers concourant au financement de l'opération.

Le prêt à taux zéro possède une autonomie complète pour participer au financement d'une opération d'accession à la propriété, même si sa gestion doit être coordonnée avec les autres prêts immobiliers.

Conformément aux dispositions de l'arrêté interministériel du 2 octobre 1995 relatif aux conditions d'octroi du prêt à taux zéro, les conditions de remboursement sont déterminées de façon définitive au stade de l'émission de l'offre de prêt. Selon les dispositions de l'article R. 317-6 du code de la construction et de l'habitation, l'obligation de remboursement intégral du capital restant dû de l'avance existe uniquement dans le cas d'une mutation entre vifs du logement financé.

Aucune disposition de la réglementation afférente au prêt à taux zéro ne peut faire obstacle au remboursement préalable, du ou des prêts principaux, concourant au financement de l'opération. A cet égard, il n'est pas fait de distinction selon que le remboursement anticipé, du ou des prêts principaux, est dû à la mise en place d'un prêt substitutif par l'établissement d'origine, à un rachat par un établissement tiers ou à un apport personnel effectué par l'emprunteur.

Une clause contractuelle qui comporterait une exigence de remboursement préalable du prêt à taux zéro en cas de remboursement anticipé, partiel ou total, du ou des prêts principaux constituerait une condition limitative de l'exercice du droit au remboursement par anticipation tel qu'institué à l'article L. 312-21 du code de la consommation.

Or, ces dispositions étant d'ordre public en vertu de l'article L. 313-16 du même code, il ne peut y être dérogé par des conventions particulières. Non seulement de telles conventions ne peuvent être directement contraires aux dispositions légales impératives, mais elles ne peuvent pas davantages avoir pour effet de placer l'emprunteur dans une situation moins favorable que celle prévue par la loi. L'exécution du contrat par l'emprunteur ne peut pas valoir renonciation à la protection de dispositions d'ordre public. Dans ces conditions et sous réserve de l'appréciation souveraine du juge du contrat, la stipulation contractuelle prévoyant le remboursement préalable du prêt à taux zéro revêt un caractère illicite. A défaut de parvenir à un accord avec l'établissement de crédit concerné, l'emprunteur pourra saisir le juge du contrat d'une action en nullité.

La loi en synthèse

Voici l'information importante qui ressort de ce texte très précis :

  1. Le prêt à Taux Zéro (PTZ) est autonome même s'il est nécessairement accompagné d'un ou plusieurs autres crédits complémentaires
  2. Le remboursement anticipé du Prêt à Taux Zéro est dû uniquement dans le cas d'une "mutation entre vifs" (changement de propriétaires / locataires)
  3. La réglementation du Prêt à Taux Zéro n'impose aucune contrainte quand au remboursement des prets complémentaires au PTZ
  4. Le remboursement (renégociation / rachat) des prets complémentaires peut être fait par l'établissement d'origine comme par une banque concurrente. Cela ne change rien au texte.
  5. Si la banque exige le remboursement anticipé du prêt à taux zéro, elle contrevient au code de la consommation (article L. 312-21)
  6. Une telle affirmation de la part de la banque revêt un caractère illicite, l'emprunteur pouvant le cas échéant saisir le juge du contrat d'une action en nullité.

Quelques informations complémentaires :

Rappelons tout de même qu'il est possible de racheter un Prêt à Taux Zéro si tel est le souhait de l'emprunteur.
Comme l'indique la loi, cela peut même être nécessaire si vous changez de maison ou si vous mettez votre résidence en location.

Enfin sachez que dans le cas d'un remboursement de prêt à taux zéro, il n'est dû aucune indemnité de remboursement anticipé.

Question mise à jour le 10 décembre 2010.